Anschlussfinanzierung
Funktionsweise, Zinsen und Vergleich einer Anschlussfinanzierung
Im Verlauf einer Immobilienfinanzierung kommt es zu einer oder sogar mehreren Festschreibungsperioden für den Hypothekenzinssatz. Mit jeder Festschreibungsperiode endet ein Finanzierungsabschnitt. So lange noch eine Restschuld vorhanden ist, muss eine Anschlussfinanzierung organisiert werden. Diese kann bei demselben Finanzierer abgeschlossen werden oder einem beliebigen anderen.
Bei der Wahl der Anschlussfinanzierung kann viel Geld gespart werden, wenn Angebote verglichen werden. In vielen Fällen lohnt sich der Wechsel des Finanzinstitutes, wenn der bisherige Anbieter von seinen gebotenen Konditionen nicht abweichen will.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?
Die Anschlussfinanzierung setzt den Vorgang der Entschuldung zu neu festgesetzten Konditionen fort. Da der bisherige Darlehensvertrag beendet ist, gibt es zu diesem Stichdatum keine rechtliche Bindung mehr, den Vertrag zu verlängern. Es besteht lediglich noch ein Verhältnis von Gläubiger und Schuldner.
Vielen Bauherren ist nicht bewusst, dass zu diesem Zeitpunkt nur noch die Möglichkeit, nicht aber die Verpflichtung zur Anschlussfinanzierung bei dieser Bank besteht. Die noch ausstehende Restschuld kann nun entweder durch einen Anschlussvertrag bei derselben oder einer anderen Institution finanziert werden.
Der Verbleib bei dem bisherigen Finanzierer wird mit einem neuen Hypothekenvertrag fortgesetzt, der neue Konditionen für Zinssatz, Tilgungsrate und Festschreibung des Zinssatzes enthält. Bei Wechsel der Bank will der bisherige Gläubiger die Restschuld sofort zurück haben.
Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter hat Vor- und Nachteile
Vorteil beim Verbleib bei der gleichen Bank ist die Einsparung von Nebenkosten. Im Grundbuch wird keine neue Eintragung fällig und eine neue Bewertung der Immobilie findet nicht statt. Dem Institut liegen alle nötigen Angaben bereits vor.
Eine erneute Bonitätsprüfung entfällt ebenfalls, da die alte Bonitätsprüfung für eine größere Schuld bereits ausgereicht hat und nun nur noch eine kleinere Restschuld im Raume steht.
Die Absicherung der Restschuld ist bereits im Grundbuch eingetragen und deutlich höher, als das neue abzusichernde Darlehen.
Bei vielen Immobilienfinanzierungen spielt der Beleihungsgrad der Immobilie eine Rolle. Wenn der Beleihungsgrad der Anschlusshypothek kleiner als 60% des Immobilienwertes ist, stärkt das die Verhandlungsposition gegenüber der Gläubigerbank.
Ein Nachteil besteht darin, dass der Anbieter diese Kosten und die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ebenfalls kalkuliert. Er wird auf die Bequemlichkeit seines Kunden vertrauen und den Zinssatz der Anschlussfinanzierung leicht über dem üblichen Marktzins ansetzen (diesen können Sie unserem Vergleich von Zinsen für Baufinanzierungen entnehmen). Somit erhält der Kunde nicht den besten am Markt erhältlichen Zins, spart sich aber die Kosten und die Bearbeitung einer komplett neuen Immobilien- und Bonitätsbewertung nebst Grundbuchänderungen und Notarvertrag.
Angebote anderer Banken für Anschlussfinanzierung unbedingt prüfen
Wenn der Endtermin einer Zinsfestschreibung naht, ist eine Prüfung der aktuellen Marktlage für Hypothekenzinsen sinnvoll. Die aktuelle Bank wird ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung unterbreiten, wenn die bisherige Geschäftsbeziehung reibungslos war.
Um dieses Angebot bewerten zu können, ist eine ausführliche Information über die Marktlage unerlässlich. Mit zusätzlichen Angeboten der Wettbewerber kann über die Modalitäten der Anschlussfinanzierung mit dem eigenen Bankinstitut meist verhandelt werden.
Als Eigentümer muss man sich die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung verschiedener Anbieter ausrechnen, um sie vergleichen zu können. Dabei dürfen die anfallenden Nebenkosten für den Wechsel des Bankinstitutes nicht vergessen werden. Mit den Finanzierungskosten und den Nebenkosten kann die Kalkulation der Anschlussfinanzierung mit verschiedenen Anbietern verglichen werden.
Unbedingt zu beachten, ist ein ausreichender zeitlicher Vorlauf. Eine Anschlussfinanzierung sollte spätestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist organisatorisch begonnen werden. Kluge Bauherren beobachten bereits 2-5 Jahre vorher den Markt und ziehen auch ein Forwarddarlehen in Betracht, wenn die Zinsprognosen dies attraktiv erscheinen lassen.
Alle Vertragsunterlagen sollten rechtzeitig notariell besiegelt sein und alle notwendigen Eintragungen rechtzeitig beantragt und vollzogen werden. Die Banken lösen sich dann nahtlos gegenseitig ab. Der Schuldner bekommt das Geld nicht in die Hand. Der Notar beaufsichtigt alle Vorgänge.
Welche Ersparnisse sind bei Anbieterwechsel möglich?
Viele Bauherren lassen sich bei dem Angebot ihrer eigenen Bank durch die optisch niedrigere monatliche Rate blenden. Da die Anschlussfinanzierung über eine kleinere Summe reicht, ist die monatliche Annuität unterhalb der bisherigen. Zumindest ist das der Fall, wenn der Zinssatz nicht stark gestiegen ist.
Ein Rechenbeispiel macht deutlich, wie enorm die Einsparungen bei richtiger Wahl der Anschlussfinanzierung sein können:
Angenommen wird eine Anschlussfinanzierung, die noch eine Restschuld von 100.000 Euro abdecken muss. Für die Tilgung des Darlehens wird jeweils ein Tilgungssatz von 1 % angenommen. Das Angebot der bisher finanzierenden Bank beträgt 4,20 % bei erneuter 10-jähriger Zinsfestschreibung.
Die in den 10 Jahren anfallenden Zinsen betragen unter der Berücksichtigung der monatlichen Verringerung durch die Annuität etwa 39.040 Euro. Die Restschuld würde 87.660 Euro betragen.
Leichte Abweichungen von den genannten Beträgen können durch verschiedene Verrechnungsmodi der monatlichen Tilgungen entstehen, für eine Auswertung spielen sie aber keine Rolle.
Ein Konkurrenzangebot bei einer anderen Bank bietet bei identischer Zinsfestschreibung einen Zinssatz von 3,80 % an. Für dieses Angebot beläuft sich die Zinszahlung in 10 Jahren auf etwa 35.970 Euro bei einer verbleibenden Restschuld von ca. 87.800 Euro.
Die beiden Restschuldenstände sind vergleichbar, bei den angefallenen Zinszahlungen ergibt sich aber eine Differenz von 3.070 Euro.
Betrachtet man nun noch die monatlichen Annuitäten, wurden für die 4,20 % 433,33 monatlich fällig. Bei den 3,80 % lebte der Bauherr allerdings mit komfortablen 400 Euro monatlich.
Die billigere Finanzierung erspart also in 10 Jahren 3.070 Euro ein. Für diese Summe lohnt sich die Neueintragung einer Hypothek im Grundbuch mit einem neuen Darlehensvertrag beim Notar auf alle Fälle. Auch die lästigen Laufereien zur Immobilienbewertung und die neue Bonitätsprüfung kann man dafür gern in Kauf nehmen.
Angebot für Anschlussfinanzierung anfordern und Zinsen sparen
Nachfolgend können Sie ein kostenloses und unverbindliches Angebot für eine Anschlussfinanzierung anfordern und deren Zinsen mit denen anderer Angebote vergleichen:
