Hypothekendarlehen

Funktionsweise, Zinsen und Vergleich von Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen spielen bei der Finanzierung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Dieser spezielle Verwendungszweck bedingt, dass solche Darlehen gänzlich anderen Regeln unterliegen als normale Konsumentenkredite.

Der bedeutsamste Unterschied besteht darin, dass die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dient. Dem Darlehensgeber wird dabei ein Grundpfandrecht auf die beliehene Immobilie eingeräumt. Ein weiterer Unterschied besteht in der deutlich längeren Laufzeit.

Typisch für Hypothekendarlehen ist eine Zinsbindungsfrist von etwa 15 Jahren. Nach dieser Laufzeit ist das Darlehen im Regelfall noch nicht vollständig getilgt, weswegen eine Anschlussfinanzierung oder ein Forwarddarlehen benötigt wird.

Konditionen für Hypothekendarlehen

Grundsätzlich gilt für die Konditionen dasselbe wie für die Konditionen anderer Kredite: Je niedriger das Risiko für den Darlehensgeber ist, desto niedriger sind die Zinsen. Allerdings erfolgt die Risikobewertung bei einem Hypothekendarlehen anhand anderer Kriterien, als dies bei einem Konsumentenkredit mit geringerer Laufzeit der Fall ist.

Zunächst hängt das Risiko entscheidend vom vorhandenen Eigenkapital ab. Wer über relativ viel Eigenkapital verfügt und die Immobilie daher mit nicht mehr als 60 % des Verkehrswertes beleihen muss, kann mit sehr günstigen Konditionen rechnen. Üblicherweise ist auch eine Finanzierung von bis zu 80 % des Immobilienwertes möglich, bisweilen sogar 90 %. Das allerdings wirkt sich negativ auf die Darlehenskonditionen aus.

Wie sich die Zinsen für Hypothekendarlehen derzeit gestalten, zeigt unser Baufinanzierungs-Vergleich:

Zinsen für Baufinanzierung im Vergleich »

Auch die Bonität des Schuldners spielt bei der Ermittlung des Zinssatzes eine wichtige Rolle. Auch hier gilt, dass die lange Laufzeit eines Hypothekendarlehens dazu führt, dass andere Kriterien zur Ermittlung der Bonität genutzt werden. Langfristige Sicherheit, wie sie beispielsweise eine Beschäftigung als Beamter oder Angestellter mit langjähriger Firmenzugehörigkeit bietet, wird stärker gewichtet als bei kurzfristigen Krediten.

Dies zeigt sich beispielsweise auch daran, dass die Schufa für Hypothekendarlehen einen speziellen Branchenscore errechnet. Die Bonität eines Kunden kann also für Hypothekendarlehen gänzlich anders eingeschätzt werden als für Konsumentenkredite.

Eine kurze Anmerkung zum allgemeinen Zinsniveau für Hypothekendarlehen: Wird die Kreditwürdigkeit des Schuldners sorgfältig geprüft, sind Hypothekendarlehen aus Sicht der Darlehensgeber ein relativ sicheres Investment. Insbesondere in Krisenzeiten nutzen Banken Hypothekendarlehen oft als Möglichkeit, ihr Kapital sicher zu parken.

Infolge der Staatsschuldenkrise in Griechenland und anderen europäischen Staaten werden Hypothekendarlehen bei guter Bonität teilweise zu Konditionen vergeben, die der Bank kaum mehr als einen Kosten- und Inflationsausgleich bieten. Im Kern liegt das daran, dass ein Hypothekendarlehen aus Bankensicht heute als sicherer eingestuft wird als manche Staatsanleihen, weswegen mehr Mittel dafür zur Verfügung stehen.

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Beim Hypothekendarlehen die Nebenkosten beachten!

Der effektive Jahreszins enthält bereits die meisten der anfallenden Kreditnebenkosten, aber nicht alle. Einige Banken verlangen Gebühren für die Ermittlung des Wertes der Immobilie. Dies gilt übrigens ganz allgemein für Kredite: Wird eine Sicherheit hinterlegt, sind die Kosten für die Ermittlung des Wertes der Sicherheit nicht im effektiven Jahreszins enthalten.

Des Weiteren können Bereitstellungskosten für die Zeit zwischen der Darlehenszusage und der Darlehnsauszahlung anfallen. Insbesondere bei Neubauten kann diese Zeitspanne recht lang sein.

Darauf sollte beim Angebotsvergleich unbedingt geachtet werden. Als grober Richtwert kann abgeschätzt werden, dass solche Nebenkosten ungefähr einer Differenz des effektiven Jahreszinses von 0,1 % bis 0,2 % entsprechen können. Bei einer derart kleinen Differenz zweier Angebote lohnt sich also genaues Nachrechnen, um das tatsächlich günstigere Angebot zu ermitteln.

Woran ist noch zu denken?

Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Entscheidung, die später nur unter sehr großen Mühen und meist mit finanziellen Verlusten revidiert werden kann. Die grundsätzliche Schwierigkeit besteht darin, dass das dem Darlehensgeber eingeräumte Grundpfandrecht den Verkauf der Immobilie deutlich erschwert, wenn sich die persönlichen Einkommensverhältnisse ändern.

Zu beachten ist auch, dass am Ende der Zinsfestschreibung meist eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinskonditionen erforderlich ist. Hier ist bei der Kalkulation ein Sicherheitspuffer vorzusehen.

Sinnvoll kann es auch sein, die Familie durch eine Risikolebensversicherung abzusichern, damit sie im schlimmsten Fall nicht auch noch ihr Zuhause verliert.

Zum Schluss eine gute Nachricht: Sollte der Darlehensnehmer irgendwann während der langen Laufzeit der Hypothek vorübergehend arbeitslos werden, sind die Folgen weniger dramatisch, als meist befürchtet wird. Selbst im schlimmsten Fall, wenn also beispielsweise ein Freiberufler wegen des nicht vorhandenen Anspruchs auf Arbeitslosengeld I vorübergehend auf ALG II („Hartz IV“) angewiesen sein sollte, bricht das Finanzierungskonzept nicht zwingend zusammen.

Anstelle der sonst üblichen Miete übernimmt der Leistungsträger im Normalfall den Zinsanteil der in dieser Zeit fälligen Raten, was die Belastung deutlich reduziert. Solange es sich nur um einen vorübergehenden Engpass handelt, lassen sich gemeinsam mit der Bank also meist Lösungen finden.

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