Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Bei der Immobilienfinanzierung wird in eine 100-Prozent- und in eine Vollfinanzierung unterschieden. Während bei der erstgenannten Finanzierung lediglich der reine Kaufpreis bzw. die Baukosten abgedeckt sind, sind bei der Vollfinanzierung auch die Nebenkosten enthalten. Das heißt, Notarkosten, Bearbeitungsgebühren oder Grunderwerbssteuern werden ebenfalls finanziert.
Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital vorzunehmen bedeutet, dass die eigene Liquidität erhalten bleibt und so unvorhergesehene Ausgaben getätigt werden können. Bis vor einigen Jahren musste der Bauherr oder Hauskäufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital aufbringen, zusätzlich musste er die Nebenkosten finanzieren. Davon sind die Banken inzwischen abgekommen und es gibt verschiedene Anbieter, die eine Vollfinanzierung offerieren – mit teils hohen Zinsaufschlägen. Mit welchen Zinssätzen dabei zu rechnen ist, zeigt eine erste Schätzung mit dem Zinsrechner der Interhyp AG:
Günstige KfW und der Interhyp AG.
Wie funktioniert die Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Je nach Bank sind die Auflagen, die ein Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung einhalten muss, unterschiedlich. Er muss auf jeden Fall eine sichere Arbeitsstelle vorweisen können und über ein vergleichsweise hohes Einkommen verfügen. Wer als Freiberufler oder Selbstständiger nach einer Vollfinanzierung fragt, muss meist noch höhere Anforderungen erfüllen, als ein Angestellter. Als Grenze für die mögliche Finanzierungshöhe wird das Einkommen gesetzt, meist kann ein Kredit bis zum neunfachen des Nettoeinkommens eines Jahres vergeben werden.
Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es zwei Rückzahlungsvarianten. Zum einen wird die Finanzierung über ein Annuitätendarlehen vorgenommen. Hier bleibt die monatlich zu zahlende Rate immer in gleicher Höhe bestehen, zumindest so lange, wie sich der Sollzinssatz nicht verändert. Die Anteile von Tilgung und Zins werden sich im Laufe der Jahre aber verschieben. Der Anteil der Zinsen verhält sich rückläufig, der Anteil der Tilgung hingegen zunehmend.
Die zweite Form ist das Festdarlehen mit der so genannten Tilgungsersatzleistung. Hier werden die Zinsen in einer gleich bleibenden monatlichen Rate an die Bank gezahlt. Auch dabei gilt, dass das nur so lange möglich ist, wie sich der Sollzinssatz nicht verändert. Der Anteil, der für die Tilgung aufgebracht werden müsste, wird in eine Lebensversicherung eingezahlt. Diese wiederum wird am Ende der Laufzeit des Darlehens ausgezahlt und damit wird der Kredit getilgt. Positiv ist dabei, dass sich der Kreditnehmer die Zinsen zu Nutze machen kann, die in der Lebensversicherung gezahlt werden.
Zielgruppe der Banken und positive Aspekte
Junge Familien sind die Zielgruppe, die für die Banken für eine Vollfinanzierung im Vordergrund steht. Sie haben in der Regel noch keine Rücklagen gebildet und brauchen das wenige Ersparte für unvorhergesehene Ausgaben. So ist noch Geld übrig, wenn zum Beispiel Reparaturen am Haus vorzunehmen sind. Diese Zielgruppe verfügt aber dennoch über ein gutes Einkommen.
Der Vorteil an einer Vollfinanzierung ist neben der bleibenden Liquidität, dass sich Bau- oder Kaufwillige schneller zum Kauf entscheiden und dass sie nicht erst viele Jahre warten müssen, ehe sie Wohneigentum erwerben können. Der Traum vom eigenen Haus kann schon in jungen Jahren Wirklichkeit werden und niemand muss warten, bis er einige zehntausend Euro als Eigenkapital angespart hat.
Welche negativen Punkte gibt es zu bedenken und welche Probleme können auftreten?
Die Zinsen für eine Vollfinanzierung sind vergleichsweise hoch, denn die Banken lassen sich das höhere Risiko des fehlenden Eigenkapitals und damit eines Teils der üblichen Sicherheiten durch die Zinsen bezahlen. Zudem ist die Belastung in der Tilgung höher, denn die Raten müssen höher angesetzt werden. Schließlich wird mehr Geld verliehen, die Tilgungsdauer ist aber nicht unendlich dehnbar.
Tipps für Bauherren
Ohne ein sicheres Einkommen in einer für die Banken angemessenen Höhe ist auch eine Vollfinanzierung Utopie. Keine Bank ist so großzügig Geld zu verleihen, wenn die Rückzahlung von Vornherein zweifelhaft ist. Wichtig ist daher, dass das hohe Einkommen auch in den nächsten Jahren noch fließen wird.
Vorteilhaft ist es, wenn wenigstens die Nebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden können. Denn alles, was über die 100 Prozent hinausgeht, wird mit noch höheren Zinsen belastet. Auch wenn die neuen Angebote dazu führen, dass sich weitaus mehr Menschen eine eigene Immobilie leisten können, so sollte sich niemand diesen Traum vorschnell erfüllen. Denn die Finanzierung muss solide sein. Der Lebensmittelpunkt sollte auf absehbare Zeit am Ort liegen. Muss wegen eines Stellenwechsels ein schneller Verkauf getätigt werden, drohen sonst hohe Verluste.
Bauherren sollten eine hohe Tilgung anstreben, anfänglich sind zwei Prozent Mindesttilgung anzuraten. Geht die Finanzierung über 100 Prozent, sollte die Mindesttilgung sogar drei Prozent betragen. Auch Sondertilgungen sollten genutzt werden.
Die Zinsen sollten für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben werden. Nach zehn Jahren kann mit einer Sechsmonatsfrist der Vertrag gekündigt werden, was optimale Bedingungen für eine Anschlussfinanzierung schafft. War der Zinssatz allerdings vergleichsweise niedrig, als der Vertrag geschlossen wurde, sollte bei der Anschlussfinanzierung darauf geachtet werden, dass auch hier die Zinsen niedrig sind. Liegen sie höher, sollte von einer Kündigung abgesehen werden. Aufgrund der halbjährlichen Kündigungsmöglichkeit lässt sich allerdings die Finanzierungsplanung sehr gut vornehmen.
Ein Kredit für eine Vollfinanzierung wird nicht in beliebiger Höhe vergeben, er darf in der Regel den Beleihungswert der Immobilie nicht überschreiten. Das heißt, es wird kein Geld verliehen, das nicht direkt für die Immobilie eingesetzt wird, sich also nicht auf Bau- oder Kaufwert, Nebenkosten usw. bezieht.
