Abtretung von Kreditverträgen durch Banken
Während der letzten Jahre traten Banken vermehrt ihre Kreditverträge an andere Banken oder Finanzinvestoren ab. Es gibt allerdings auch Banken, die ihren Kunden explizit garantieren, dass sie die Kredite nicht weiter verkaufen. Was steckt also hinter der Abtretung von Kreditverträgen durch die Banken?
- Nicht nur faule Kredite werden abgetreten
- Kreditkunden können sich gegen Abtretung von Kreditverträgen wehren
- Eine Möglichkeit zum Schutz gegen Abtretung ist ein Abtretungsverbot in schriftlicher Form in der Grundschuldurkunde
- Kreditverträge sollten vor Unterzeichnung auf Abtretungsklauseln geprüft werden
Das Geschäft mit den Kreditforderungen
Es sind Milliardengeschäfte für die Banken, wenn sie ihre Immobilienkredite verkaufen – meist an ausländische Finanzinvestoren. Am häufigsten treten die Banken dabei Problemkredite und Kredite mit Zahlungsrückständen ab. Aber auch Kredite, deren Raten stets pünktlich gezahlt werden, landen oftmals in einem Paket mit faulen Krediten bei einem neuen Kreditgeber.
Bereits bei kleinen Rückständen der Ratenzahlungen kündigen die Käufer die Kredite und leiten eine Zwangsversteigerung ein. Sogar bei Kreditnehmern, die pünktlich zahlen, kam es schon zu Zwangsvollstreckungen, denn die Käufer der Immobilienkredite haben nur ein Ziel: Die neu erworbene Kreditforderung so schnell wie möglich zu verkaufen und einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen.
Sie als Kunde sind dem neuen Gläubiger natürlich nicht schutzlos ausgeliefert. Der neue Kreditgeber muss sich an den Vertrag der alten Bank halten. Auf rechtlichen Wegen können Sie sich erfolgreich wehren. Lesen Sie dazu das Urteil am Beitragsende.
Wie schütze ich mich vor der Abtretung meines Kreditvertrags?
Was können Sie als Kreditnehmer im Voraus tun? Nun, Ihr bester Schutz ist zurzeit ein so genanntes Abtretungsverbot in der Grundschuldurkunde – und zwar in schriftlicher Form. Einige Banken versichern Ihnen auch im Kreditvertrag, dass sie den Kredit nicht weiter verkaufen werden. Zu diesen Banken zählen zum Beispiel die Genossenschaftsbanken und Sparkassen, aber auch normale Privatkundenbanken.
Allerdings sollten Sie beachten, dass diese Garantie meist nur solange gilt, sofern Sie pünktliche Zahlungen leisten. Wenn nicht, kann die Garantie sofort entfallen.
Einige Banken reagierten auf die negativen Verbraucherreaktionen, den das BGH-Urteil von 2009 hervorrief (27.10.2009 – Az. XI ZR 225/08, siehe unten). Sie bieten „abtretungssichere“ Immobilienkredite an, in der Regel gegen einen kleinen Aufschlag auf die Zinsen. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Wunschbank nach dieser Möglichkeit.
Auf dem Finanzmarkt gibt es dennoch weiterhin sehr viele Kreditinstitute, die sich nicht auf ein Abtretungsverbot einlassen. Sie führen die Klausel der Zustimmung für einen späteren Kreditverkauf sogar im Kreditvertrag auf. Lesen Sie deshalb Ihren Vertrag genau durch und entscheiden Sie selbst, ob Sie vielleicht nur wegen der günstigsten Zinsen diese Klausel wirklich unterzeichnen wollen.
Was sagt die Rechtsprechung zur Abtretungspraxis?
Im Rahmen der Abtretungpraxis scheiden sich die Geister, ein explizites Gesetz wurde entgegen der Pläne von 2008 noch nicht von der Bundesregierung veröffentlicht. Daher haben wir einige Urteile für Sie zusammengetragen:
Sparkassen dürfen Darlehensforderungen abtreten (BGH)
Der Kläger nahm in den 1990er Jahren ein Darlehensverhältnis mit der beklagten Sparkasse auf. Nachdem diese Sparkasse den Kreditvertrag abtrat, begherte er gegenüber dem Gericht die Feststellung, dass das Darlehensverhältnis ungeachtet einer Abtretungserklärung der Sparkasse fortbestehe und diese auch weiterhin Inhaberin der zur Absicherung der Darlehensrückzahlungsforderungen eingetragenen Grundschulden sei. Er begründete seine Anklage damit, dass die Abtretung einen Verstoß gegen das Bankgeheimnis und gegen § 203 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 StGB (Verletzung von Privatgeheimnissen durch Amtsträger) darstelle. Die Vorinstanzen sowie der Bundesgerichtshof wiesen die Klage ab. Eine Abtretung eines Kreditvertrags stelle keine Verletzung des Bankgeheimnisses dar (27.10.2009 – Az. XI ZR 225/08).
Keine Zwangsvollstreckung bei Kreditverkauf (OLG München)
Darlehen und Grundschulden der Hypo Real Estate Bank AG wurden an die LoneStar Gesellschaft Westend Olympic GmbH verkauft, welche ihrerseits von den Darlehensnehmern die uneingeschränkte Verkaufsvollmacht verlangte und bei fehlender oder nicht erfolgter Zustimmung über Zwangsvollstreckungsmaßnahmen die Zerschlagung der besicherten Grundstücke betrieb. Das OLG in München (AZ 5 U 5102/06) urteilte dazu am 26.02.2008 wie folgt: Die vollzogenen Zwangsvollstreckungsmaßnahmen aus den Grundschuldbestellungsurkunden durch die Westend Olympic GmbH sind unzulässig. Die Westend Olympic GmbH muss dem Kläger über alle eingenommenen Zahlungen aus Vollstreckungsmaßnahmen Auskunft erstatten. Damit stellte sich das Gericht auf die Seite der Kläger und untersuchte auch erstmals die rechtlich und vor allem moralisch höchst fragwürdigen Geschäftsmethoden der Westend Olympic GmbH.
Abmahnung von Banken durch den VZBV
Der VZBV, der Verbraucherzentrale Bundesverband, mahnt Finanzinstitute ab wegen Klauseln zum Weiterverkauf der Kreditforderungen ab. Klauseln im Kreditvertrag, bei denen sich die Banken von ihren Kunden unterschreiben lassen, dass sie Kundendaten und den Kredit inklusive der Sicherheiten an Dritte weiterverkaufen dürfen, sind nach dem VZBV gesetzwidrig. Verschiedene Banken wurden bereits abgemahnt und dazu aufgefordert, dieses Handeln zu stoppen.
Laut § 309 Nr. 10 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind Klauseln wirkungslos, die einem Finanzinstitut zubilligen, einen Vertrag an einen ungenannten Dritten zu verkaufen und dem Klienten so einen neuen Gläubiger aufzwingen. Der VZVB sagt in diesem Zusammenhang, dass dies Verstöße gegen den Datenschutz, das Bankgeheimnis und das Transparenzgebot sind. Werden die Banken diesbezüglich nicht einlenken, wird auch der VZBV klagen.
