Die Bau- und Erwerbsnebenkosten – der unterschätzte Faktor

Kaufnebenkosten nach Bundesländern

In der folgenden Grafik sehen Sie sämtliche Kaufnebenkosten in Deutschland – Grunderwerbsteuer, Maklercourtage sowie Notar- und Grundbuchkosten – in einer Übersicht, aufgeteilt nach Bundesländern. Im weiteren Text wird auf die einzelnen Erwerbsnebenkosten näher eingegangen.

Höhe der Grunderwerbsteuer je Bundesland 2021

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Steuer, die unter die Länderhoheit fällt. Vor diesem Hintergrund variiert sie von Bundesland zu Bundesland.

Aus dieser Übersicht ergibt sich ein Sachverhalt: Wer in grenznahem Gebiet zu einem Bundesland mit niedriger Grunderwerbsteuer wohnt, sollte überlegen, ob sich die Ersparnis nicht auszahlt, wenn er die Landesgrenze überschreitet.

Der Erwerb einer Immobilie im Gegenwert von 400.000 Euro kostet im Saarland 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz dagegen nur 20.000 Euro.

Sie haben all diese Kosten mit einberechnet und sind nun auf der Suche nach der passenden Finanzierung? Nutzen Sie dafür unseren Baufinanzierungsrechner:

Grunderwerbsteuer und Neubauten

Bis vor einigen Jahren war es gerade bei Bauträgern ein beliebtes Spiel, für das Grundstück und die Immobilie getrennte Kaufverträge aufzusetzen.

Hintergrund war, dass die Steuer in diesem Fall nur für den Grundstückserwerb berechnet wurde. Dieser Sachverhalt findet heute allerdings keine Anwendung mehr.

Die Finanzbehörden sehen hier einen direkten Zusammenhang und fordern die Grunderwerbsteuer auch für die Immobilie nach. Es muss zwischen beiden Sachverhalten schon ein recht langer Zeitraum liegen, um hier keine Kausalität herzustellen.

Wie lässt sich Grunderwerbsteuer sparen?

Diese Frage kann nur im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Bestandsimmobilie beantwortet werden. Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer auf den Grund und Boden sowie die darauf stehende Immobilie an.

Es besteht allerdings die Möglichkeit, bestimmte Dinge aus dem grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreis herauszurechnen.

Diese Aufstellung ist Bestandteil des Kaufvertrages. Zu diesen Gegenständen gehören beispielsweise:

• Markisen
• Einbauschränke
• Einbauküche
• Sat-Anlage
• Fotovoltaikanlagen

Im Grunde alle Dinge, die sich aus dem Haus oder vom Haus wieder entfernen lassen, ohne dass es zu Substanzverlust kommt.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Wann der Erwerber die Grunderwerbsteuer bezahlt, bleibt ihm überlassen. Das Grundbuchamt wird jedoch erst dann tätig, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Erwerbers, die Zahlungseingangsbestätigung des Finanzamtes, vorliegt.

Es ist folglich im Interesse des Käufers, direkt im Anschluss an den Notartermin die Überweisung auszuführen.

Die Maklerkosten

Auf die Maklerkosten würden viele Käufer oder Verkäufer gern verzichten, doch ohne Makler geht es nun mal nicht immer. Die maximal zulässige Höhe der Kosten (als Prozentsatz am Kaufpreis) bestimmt jedes Bundesland selbst. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zumindest per Gesetz bundesweit einheitlich, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden muss. Mehr zahlen dürfte nur der, der es freiwillig machen möchte, etwa als Ergebnis der Kaufverhandlung.

Die Gerichts- und Notarkosten

Protokollierungen kosten Geld. Zum einen verlangt der Notar seinen Obolus, zum anderen das Amtsgericht für die Tätigkeiten des Grundbuchamtes. Die Kosten für den Notar sind in dem Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG, geregelt. [1]

Die Kosten für den Notar und das Gericht orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie, als Faustformel können Erwerber aber zwei Prozent des Kaufpreises im Hinterkopf behalten.

Wer als Käufer auf Nummer sicher gehen will, überweist den Kaufpreis, zumindest teilweise, auf ein Notaranderkonto.

Für diese Dienstleistung, die Überwachung des Zahlungseingangs und der Auszahlung an den Verkäufer nach Erfüllung aller Voraussetzungen, fällt noch eine weitere Gebühr an.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und 43.920 Euro Erwerbsnebenkosten lägen die Eigenmittel mit 80.000 Euro auf den Kaufpreis bei insgesamt 18 Prozent – fast ausreichend, aber eben nicht ganz.

Gutachterkosten et al.

Neben den Erwerbsnebenkosten, um die kein Käufer herumkommt, kommen fallweise noch weitere Nebenkosten bei einem Erwerb dazu. Dazu zählen bei Bestandsimmobilien:

• Gutachterkosten,
• Bereitstellungszinsen sowie
• Renovierungskosten.

Bei Neubauten müssen die Bauherren mit

• Bauzeitzinsen
• Erschließungsgebühren für das Grundstück

rechnen.

Bestandsimmobilien

Gutachterkosten

Die meisten Immobilienerwerber sind keine Bauprofis. Vor dem Hintergrund, dass es bei dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses um sechsstellige Beträge geht, sind die Kosten für einen Wertgutachter gut investiert.

Banken stellen ihren Kunden gerne einmal sogenannte Taxkosten oder Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes in Rechnung. Gemäß einem Urteil des LG Stuttgart vom 24.04.2007 – 20 O 9/07 ist dies aber nicht mehr zulässig. [2]

Die Kosten für die Gutachtenerstellung können die Käufer mit dem Gutachter frei verhandeln, da die Gebührenordnung seit dem Jahr 2009 außer Kraft gesetzt ist. Bei einem Wert bis zu 400.000 Euro müssen die Auftraggeber des Gutachtens mit Kosten zwischen 800 und 2.000 Euro rechnen.

Bereitstellungszinsen

Mit der Darlehenszusage stellt die Bank den Kreditbetrag auf dem Baufinanzierungskonto zum Abruf bereit. Ab diesem Tag kalkuliert sie auch mit dem Zinsertrag.

Nun kann es auch beim Erwerb einer Bestandsimmobilie zu Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung kommen, beispielsweise, weil der Verkäufer die Immobilie noch nicht vollständig geräumt hat.

Da die Gelder nicht abgerufen werden, erleidet die Bank einen Zinsverlust. Vor diesem Hintergrund berechnen die Kreditinstitute in einem solchen Fall Bereitstellungszinsen.

Diese betragen einheitlich 0,25 Prozent pro Monat. Allerdings gibt es gravierende Unterschiede, ab welchem Zeitpunkt die Geldhäuser diesen Zins berechnen.

Renovierungskosten und Sanierungskosten

Zu der Höhe der möglichen Renovierungs- oder Sanierungskosten lassen sich natürlich keinerlei allgemeingültigen Aussagen treffen. Der Gutachter kann allerdings ungefähre Hinweise geben, mit welchen Kosten die Erwerber rechnen müssen.

Im Fall einer energieeffizienten Sanierung lassen sich jedoch Kosten sparen, da die KfW in einigen Fällen nicht-rückzahlbare Zuschüsse, beispielsweise für die Begleitung durch einen Gutachter bezahlt.

Neubauten

Bauzeitzinsen

Für die Bauzeitzinsen gelten hinsichtlich Höhe und Zahlungsbeginn die gleichen Voraussetzungen wie für Bereitstellungszinsen. Allerdings steht dieser Kostenfaktor fest. Bei einem Neubau zahlen die Banken das Darlehen nach Baufortschritt aus, also nicht zu Beginn in einer Summe.

Damit soll sichergestellt werden, dass im Falle der Insolvenz eines Gewerks der Bau dennoch ordnungsgemäß fortgeführt werden kann und die Darlehenssumme nicht im wahrsten Sinne des Wortes in den „Bau“-Sand gesetzt wurde.

Die Auszahlung erfolgt in der Regel nach den Vorgaben der Makler-Bauträger-Verordnung, MBV, und gliedert sich wie folgt:

• 25 % nach Beginn der Erdarbeiten,
• 28 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
• 5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• je 2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen und der Elektroanlagen,
• 7 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
• 2,1 % für den Estrich,
• 2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 2,1 % für die Fassadenarbeiten,
• 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.

Bei der Auswahl der Bank kann es einen Unterschied machen, ob die Bauzeitzinsen ab dem 30. Tag fällig werden oder erst ab dem 90. Tag.

Immerhin hat der Bauherr neben den Zinsen auch noch die Miete für die während des Bauvorhabens genutzte Wohnung, respektive laufende Hypotheken zu bezahlen.

Erschließungskosten

Vor dem Baubeginn steht der Erwerb eines Grundstücks. Hinsichtlich der Finanzierungskosten des Grundstücks sei angemerkt, dass die Kreditinstitute Grundstücke nur zu 50 Prozent beleihen. In der Regel verlangt der Grundstückspreis schon den größten Anteil am Eigenkapital.

Wer ein Grundstück nicht blauäugig erwerben möchte, muss sich vorher bei der Gemeinde erkundigen, inwieweit die Liegenschaft bereits erschlossen ist. Andernfalls können auf den Käufer zusätzliche Ausgaben in fünfstelliger Höhe zukommen.

Sich auf das Wort des Verkäufers zu verlassen, ist naiv. Abgesehen von der Erschließung sollten die Erwerber auch einen Blick in das Grundbuch werfen, um sich vor unangenehmen Überraschungen im Hinblick auf Lasten oder Beschränkungen, beispielsweise Wegerechte, zu schützen.

Keine Erwerbsnebenkosten, aber gerne unterschätzt: die laufenden Ausgaben für das Eigenheim

Während im Mietvertrag die Warmmiete akzeptiert wurde, wie sie war, sind Immobilienbesitzer von einem Tag auf den anderen mit neuen Kosten konfrontiert. Die Gemeinde verlangt die Grundsteuer und Kosten für Wasser und Kanal.

Was sich vorher in den Mietnebenkosten verbarg, wird jetzt plötzlich per Einzelabrechnung im Rahmen der Anliegergebühren fällig. Gleiches gilt für die Müllgebühren.

Der Anstieg von Heiz- und Wasserkosten sollte gerade beim Umzug von einer Wohnung in ein eigenes Haus nicht unterschätzt werden. Gleiches gilt für die notwendige Wohngebäudeversicherung.

Für Erwerber einer Eigentumswohnung kommt der Aufwand für die Instandhaltungsrücklagen dazu. Diese sind aber aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen ersichtlich.

Ein Blick in diese Protokolle schützt auch vor unerwarteten Zahlungen wie Sonderumlagen. Diese sind ebenfalls aus den Protokollen ersichtlich.

Veröffentlicht am 06.07.2016
Letztes Update am 07.01.2021