Kreditrahmen für Baufinanzierungen

Ermittlung des bezahlbaren Kaufpreises

Angenommen, die Immobilie soll 250.000 Euro kosten. Damit entstehen Erwerbsnebenkosten in Höhe von rund 37.500 Euro. Diese bezahlen Sie mit Ihrem Eigenkapital. Es stehen somit noch 32.500 Euro zur Verfügung, die die 20 Prozent Eigenanteil der Finanzierung darstellen sollen.

Dieses restliche Eigenkapital soll zur Gänze in die Finanzierung einfließen. Daher müsste nun eine Finanzierung gefunden werden, die eine Kreditaufnahme von 217.500 Euro ermöglicht.

Das Problem tritt an dieser Stelle zu Tage: Das Traumhaus ist zu teuer für die Wunschfinanzierung. Die beiden Alternativen in dieser Situation lauten: Entweder ein neues Objekt suchen oder eine höhere Finanzierungsquote und damit einen höheren Zinssatz aushandeln.

Die verfügbaren 32.500 Euro entsprechen 13 Prozent des Kaufpreises. Der Bankberater müsste daher einer 87 Prozent-Finanzierung zustimmen. Lässt sich die Bank auf diesen höheren Beleihungsrahmen ein, müssten die 1.000 Euro im Monat ausreichen, um ein Darlehen von 217.500 Euro zu bedienen.

Ermittlung der tragbaren Rate

Unterstellen wir, es handelt sich um Ihr Traumhaus und die Bank unterstützt den höheren Beleihungsauslauf. Bei einem Zinssatz von zwei Prozent p.a. und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergibt sich eine jährliche Annuität von 8.700 Euro. Im Monat wären dies 725 Euro. Die Ausgangslage ist perfekt, die Rate machbar.

Das verfügbare Kapital von 250 Euro pro Monat könnten Sie ebenfalls in die Baufinanzierung stecken. Sie können theoretisch die Tilgungshöhe anpassen und bis an Ihr Limit von 1.000 Euro gehen. Auf diese Art verkürzen Sie die Kreditlaufzeit erheblich.

Die Krux mit der Anschlussfinanzierung

Banken sind von Haus aus skeptisch. Vor diesem Hintergrund unterstellen die Banker, dass die Zinsen zum Ablaufzeitpunkt der Zinsfestschreibung, beispielsweise in 15 Jahren, gestiegen sein werden. Für diesen Zeitpunkt unterstellt das Kreditinstitut einen Zinssatz von fünf Prozent jährlich.

Wir folgen unserem Beispiel und gehen davon aus, dass Sie 900 Euro pro Monat für den Kredit aufgewendet und die restlichen 100 Euro als Sicherheitspolster zur Seite gelegt haben.

Die Restschuld nach 15 Jahren beträgt 104.779,23 Euro. Bei einem Zinssatz von fünf Prozent pro Jahr und einer weiteren Tilgung von zwei Prozent pro Jahr beläuft sich der Aufwand nach der Prolongation pro Jahr nun auf 7.334,53 Euro.

Umgerechnet ergibt das eine monatliche Belastung von etwas mehr als 600 Euro. Sie liegen also immer noch im Rahmen der 1.000 Euro. Der Finanzierung steht eigentlich nichts mehr im Wege.

Nettoeinkommen als Faustformel

Kürzer fällt die Berechnung der monatlich tragbaren Annuität mit Faustformeln aus. Eine dieser Varianten basiert auf dem monatlichen Nettoeinkommen. Dieses schließt auch Kindergeld, Mieteinnahmen und Kapitalerträge mit ein.

Angenommen, dieses Einkommen beträgt 2.500 Euro. Die Banken multiplizieren dieses Einkommen mit dem Faktor 110. Auf dieser Grundlage wäre eine Finanzierung von 275.000 Euro darstellbar. Voraussetzungen für diese Kalkulationsgrundlage sind eine einwandfreie Schufa des Antragstellers und dass die Einkünfte nachweislich regelmäßig und langfristig fließen.

Eine andere Faustformel, die bei Selbstständigen und Freiberuflern greift, legt das jährliche Nettoeinkommen zugrunde. Dabei werden die letzten zwei oder drei Jahre berücksichtigt. Entweder zieht das Kreditinstitut den Mittelwert, oder es nutzt das schwächste Geschäftsjahr aus diesem Zeitraum als Berechnungsgrundlage.

Selbstständige werden nicht von allen Instituten mit Kusshand als Darlehensnehmer begrüßt. Häufig werden ihnen als Hypothek lediglich das Fünf- bis Siebenfache des Nettojahreseinkommens zugestanden. Einfacher haben es dabei diejenigen, welche nicht bilanzieren müssen. Angenommen, das Jahresnettoeinkommen eines Selbstständigen beträgt 36.000 Euro, könnte dieser im ungünstigsten Fall 180.000 Euro finanzieren.

Ein Hinweis zum Schluss

Bei der Ermittlung des frei verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens machen es sich die Banken manchmal etwas leicht. Sie veranschlagen bei Ehepaaren als pauschale Lebenshaltungskosten 1.200 Euro bis 1.400 Euro monatlich. Je Kind erhöhen sich diese Ausgaben noch um 300 Euro im Monat.

Ermitteln Sie Ihre Lebenshaltungskosten mit Hilfe von unserem Haushaltsrechner. Damit stehen Ihnen präzise Daten zur Verfügung, welche das Gespräch mit dem Geldgeber unter umständen vereinfachen.

Fremdvermietung – der andere Ansatz

Natürlich spielt bei einer Fremdvermietung die monatliche Liquidität des Darlehensnehmers auch eine Rolle. Die Schwerpunkte werden aber ein wenig anders gesetzt. Hier steht nicht die Einnahmen-Ausgabenrechnung beim Nettoeinkommen für die Ermittlung des Kreditrahmens im Vordergrund, sondern die Gegenüberstellung von Zinsaufwand und Mietertrag.

Das Eigenkapital gilt häufig als ausreichend, wenn es die Erwerbsnebenkosten deckt. Das Nettoeinkommen muss die Lücke zwischen beiden schließen können. Es ist allerdings gefährlich, den Steueraspekt, die Steuererleichterung durch die abzugsfähige Differenz zwischen Miete und Zinsen, ebenfalls in die Liquiditätsrechnung einzubeziehen.

Zum einen erfolgt die Steuererstattung nachgelagert nach Abgabe der Steuererklärung. Zum anderen sollte diese lieber für Sondertilgungen oder Rücklagen verwendet werden.

Abschläge werden allerdings gemacht, wenn es sich um Immobilien von einem Bauträger handelt. Der Beleihungswert und der Verkehrswert entsprechen in den seltensten Fällen den Erwerbskosten. Diese beinhalten in der Regel auch sogenannte „weiche Kosten“, wie Innenprovisionen und Ausgaben für Marketing und Prospektierung.

Während bei einer Eigennutzung kein Einkommensanstieg berücksichtigt wird, unterstellen die meisten Banken hinsichtlich der Anschlussdarlehen sehr wohl eine Erhöhung der Miete während der Festschreibungsdauer.