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Der Finanzierungsplan

So, wie es für die eigentliche Erstellung eines Gebäudes eines Planes bedarf, so notwendig ist ein Finanzierungsplan, um den reibungslosen Geldfluss sicherzustellen. Dabei ist es wenig hilfreich, grob zu schätzen, wie viel Immobilie sich der Erwerber leisten kann. Am Ende zeigt sich dann mehr oder weniger häufig eine Lücke. Wer diese unangenehme Situation vermeiden möchte, setzt im Vorfeld eine detaillierte Berechnung auf.

Häuser, die ein Jahr oder länger bezogen aber unverputzt oder ohne fertige Außenanlagen stehen, sind ein Beleg dafür, dass die Besitzer bei der Planung des Baus einen Fehler gemacht haben. Eine notwendige Nachfinanzierung, um die Lücke zu schließen, ist oftmals finanziell nicht mehr tragbar. Der Erwerb einer Bestandsimmobilie birgt weniger Risiken, allerdings lauern auch hier Fallstricke.

Wichtige Informationen

  • „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ mit unserem Budgetrechner ermitteln
  • Neben dem Kaufpreis sollten unbedingt Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Modernisierungskosten berücksichtigt werden
  • Zu den Kaufnebenkosten zählen z.B. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
  • Zur Erstellung des Finanzierungsplans benötigt die Bank verschiedene Unterlagen vom Kunden

Das Eigenkapital

Bevor sich potenzielle Immobilienbesitzer auf die Suche nach einem geeigneten Objekt machen, gilt es, den Finanzierungsplan zu erstellen. Am Anfang steht der Kassensturz, welche Eigenmittel vorhanden sind. Zu den Eigenmitteln zählen

  • Barvermögen
  • Wertpapiere
  • Bausparverträge
  • Verwandtendarlehen
  • Kapital- oder fondsgebundene Lebens- und Rentenversicherungen (Ausnahme: staatlich gefördert)
  • Arbeitgeberdarlehen

Es wäre allerdings riskant, das gesamte Barvermögen in den Immobilienerwerb einzubringen. Eine eiserne Reserve sollte immer in der Hinterhand gehalten werden.

Lebens- und Rentenversicherungen müssen nicht zurückgekauft werden. Sie können aber als Sicherheit abgetreten werden, um den späteren Beleihungsrahmen zu erhöhen. Arbeitgeberdarlehen sind zwar Kredite, werden seitens der Bank aber dem Eigenkapital zugerechnet.

Nachdem die Höhe des Eigenkapitals definiert ist, könnte ja jetzt eigentlich der Preis ermittelt werden, den das künftige Zuhause kosten darf.

Die Formel ist relativ einfach: eine solide Finanzierung geht von einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus. Und hier lauert die nächste Krux.

Die Erwerbsnebenkosten

Die Erwerbsnebenkosten werden gerne vergessen oder zu niedrig angesetzt. Die beiden größten Positionen sind die Grunderwerbssteuer und, sofern ein Makler eingeschaltet wurde, die Maklercourtage.

Bevor auf die jeweiligen Erwerbsnebenkosten näher eingegangen werden soll, haben Sie an dieser Stelle die Möglichkeit, Ihre individuellen Nebenkosten zu berechnen, die bei Ihrem Immobilienkauf fällig werden:

Kaufnebenkosten berechnen

Angaben zur Immobilie

€

Kaufnebenkosten

3,50 %17.500,00 €
%
8.750,00 €
3,57 %17.850,00 €
%
44.100,00 €
8,82 %

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Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer liegt bei den Ländern und variiert von Bundesland zu Bundesland.

Aktuelle Grunderwerbsteuer 2020 nach Bundesland

Bundesland Steuersatz seit 1998 Erhöhung ab auf Steuersatz
Baden-Württemberg 3,5 % 05.11.2011 5,0 %
Bayern 3,5 % keine Erh.
Berlin 3,5 % 01.01.2007 4,5 %
01.04.2012 5,0 %
01.01.2014 6,0 %
Brandenburg 3,5 % 01.01.2011 5,0 %
01.07.2015 6,5 %
Bremen 3,5 % 01.01.2011 4,5 %
01.01.2014 5,0 %
Hamburg 3,5 % 01.01.2009 4,5 %
Hessen 3,5 % 01.01.2013 5,0 %
01.08.2014 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,5 % 01.07.2012 5,0 %
01.01.2020 6,0 %
Niedersachsen 3,5 % 01.01.2011 4,5 %
01.01.2014 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 3,5 % 01.10.2011 5,0 %
01.01.2015 6,5 %
Rheinland-Pfalz 3,5 % 01.03.2012 5,0 %
Saarland 3,5 % 01.01.2012 4,5 %
01.01.2013 5,5 %
01.01.2015 6,5 %
Sachsen 3,5 % keine Erh.
Sachsen-Anhalt 3,5 % 02.03.2010 4,5 %
01.03.2012 5,0 %
Schleswig-Holstein 3,5 % 01.01.2012 5,0 %
01.01.2014 6,5 %
Thüringen 3,5 % 07.04.2011 5,0 %
01.01.2017 6,5 %
Stand: Januar 2020

Bevor der Immobilienerwerber nicht den Nachweis der bezahlten Grunderwerbsteuer, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, beim Grundbuchamt vorlegt, passiert hinsichtlich der Aktivitäten des Grundbuchamtes rein gar nichts.

Die Höhe der Maklerprovision variiert ebenfalls von Bundesland zu Bundesland. Als Käufer sollte man sich vor Augen halten, dass „courtagefreie“ Objekte die Provision des Maklers im Kaufpreis enthalten. Das bedeutet, dass der Käufer einen Preis bezahlt, der über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt.

Die Makler-Courtage in den einzelnen Bundesländern

Maklergebühren der Bundesländer 2021
Bundesland Maklerprovision Anteil Verkäufer Anteil Käufer
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 3,57% 3,57%
Brandenburg 7,14% 3,57% 3,57%
Bremen 5,95% 2,98% 2,98%
Hamburg 6,25% 3,13% 3,13%
Hessen 5,95% 2,98% 2,98%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,98% 2,98%
Niedersachsen* 7,14% 3,57% 3,57%
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%
* Maklerprovision insg. regional: 4,76 % - 5,95 % oder 7,14 %, aufgteilt bis zu 3,57% je Partei
Quelle: Hausverwaltung-Ratgeber.de, Stand 23.12.2020, Alle Sätze inkl. MwSt.

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Es kommen noch weitere Erwerbsnebenkosten dazu.

  • Der Notar und das Grundbuchamt schlagen mit rund zwei Prozent zu Buche.
  • Umzugskosten dürfen nicht vergessen werden,
  • eventuell neue Möbel oder eine neue Küche.
  • Benötigt der Käufer ein Gutachten, darf er die Gutachterkosten im Rahmen des Finanzierungsplanes nicht außen vor lassen.
  • Handelt es sich um einen Neubau, fallen mit großer Wahrscheinlichkeit Bauzeitzinsen an.

Bei den Erwerbsnebenkosten muss natürlich zwischen Neubau und Erwerb einer Bestandsimmobilie unterschieden werden. Die Grunderwerbsteuer fällt natürlich bei einem unbebauten Grundstück niedriger aus, als bei einer Bestandsimmobilie.

Dafür kommen bei einem Neubau die Kosten für Architekten, Ingenieure, Bauversicherungen etc. dazu. Diese entfallen allerdings beim Erwerb einer Bauträgerimmobilie zum Festpreis.

In der Summe können die Erwerbsnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie bis zu 10-15 Prozent ausmachen.

Der mögliche Kaufpreis

Bleiben wir bei dem Beispiel des Erwerbs einer Bestandsimmobilie. Das Eigenkapital gibt einen ersten Hinweis, wie hoch der ungefähre Kaufpreis ausfallen darf. Nehmen wir an, das Eigenkapital beträgt 100.000 Euro.

Dem künftigen Eigenheimbesitzer liegt ein Angebot vor, das 300.000 Euro als Kaufpreis ausweißt.

Die Kaufnebenkosten betragen bis zu 15 Prozent des Kaufpreises, in diesem Fall sind das 45.000 Euro. Somit ergibt sich unter dem Strich ein Kapitalbedarf von 345.000 Euro.

Der Beleihungswert des Objektes soll bei 80 Prozent des Kaufpreises liegen. Das bedeutet, die Bank könnte 240.000 als Kredit ausreichen. Zusammen mit dem Eigenkapital von 100.000 Euro stehen dem Käufer also 340.000 Euro zur Verfügung.

Im Endergebnis bedeutet die Rechnung, dass der Finanzierungsplan eine Lücke von 5.000 ergeben hat. Ist diese Summe nicht anderweitig aufzutreiben oder der Kaufpreis verhandelbar, so scheitert die Finanzierung.

Die Unterlagen für die Bank

An dieser Stelle wird deutlich, wie wichtig ein sauberer Finanzierungsplan ist. Neben der Kalkulation des Eigenkapitals, der Erwerbsnebenkosten und des möglichen Kaufpreises gehören aber noch weitere Bestandteile in den Finanzierungsplan, der letztendlich bei der Bank vorgelegt wird:

  • Ermittlung der möglichen monatlichen Belastung anhand des Nettoeinkommens.
  • Kontoauszüge
  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Eigenkapitalnachweise
  • Grundbuchauszüge
  • Katasterunterlagen
  • Fotos des Objektes
  • Brandversicherungsunterlagen
  • Bauzeichnungen
  • Kubaturberechnung
  • Baubeschreibung

Liegen alle diese Unterlagen vor, ist der Finanzierungsplan vollständig und kann bei der Bank eingereicht werden.

Autor: Uwe Rabolt


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