Versicherungen bieten oft günstigere Immobilienfinanzierung

Nicht jeder, der eine Immobilienfinanzierung plant, weiß, dass er sich auch bei einer Versicherung Geld leihen kann. Doch gerade bei längerfristigen Zinsbindungen liegen die Assekuranzen oft vor den klassischen Kreditinstituten. Außerdem ist es heutzutage nicht mehr notwendig, ein endfälliges Darlehen gegen eine Lebensversicherung aufzunehmen. Es gibt allerdings einen Unterschied zur Finanzierung durch eine Bank.

Warum vergeben Versicherungen Immobilienfinanzierungen?

Lebensversicherer müssen Erträge für ihre Kunden erwirtschaften. Dies beginnt bei dem gesetzlich vorgeschriebenen Garantiezins und führt über die Überschussbeteiligung bis zum Schlussgewinnanteil. Die wenigsten deutschen Gesellschaften schöpfen bei klassischen Lebensversicherungen die gesetzlich zulässige Aktienquote von 35 Prozent aus. Dies hat allerdings auch mit der Eigenkapitalunterlegung aufgrund Solvency II zu tun.

Ein Blick in das Anlageportfolio der Lebensversicherer, publiziert durch den Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GdV), zeigt, dass es trotz breiter Streuung immer schwieriger wird, die notwendigen Gelder zu erwirtschaften (1).

Staatsanleihen von Ländern mit entsprechender Bonität rentieren sich kaum, teilweise bieten sie eine negative Rendite. Laut Bundesbank brachten deutsche Staatsanleihen Ende Februar 2019 gerade noch eine Verzinsung von 0,01 Prozent, bereits vier Basispunkte weniger als im Januar 2019. Baufinanzierungen bergen im Vergleich schon attraktivere Verzinsungen. Die Besicherung durch die Grundpfandrechte entspricht den Sicherheitsanforderungen an Lebensversicherer für die Kapitalanlage der Kundengelder.

Die Vergabe von Immobilienkrediten bietet den Versicherern aber noch eine weitere Chance: Den Cross-Selling-Ansatz, also die Möglichkeit, an den Kunden weitere Finanz- oder Versicherungsprodukte zu verkaufen. Wer eine Immobilie finanziert, benötigt in der Regel auch eine Wohngebäudeversicherung. Und weil es den sogenannten Bündelrabatt gibt, also Nachlässe bei der Aufnahme mehrerer Verträge, kommt die Hausratversicherung auch gleich zum Tragen, eventuell noch die KFZ-Versicherung usw.

Die Krux mit dem Beleihungsauslauf

Während bei klassischen Immobilienfinanzierern Beleihungsausläufe bis zu 110 Prozent möglich sind, finanzieren Versicherungsgesellschaften, zumindest bis auf sehr wenige Ausnahmen, nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent. Damit stehen sie heute allerdings schon deutlich großzügiger dar, als noch in den 90er Jahren. Die Mittelvergabe war damals auf 40 bis 50 Prozent des Beleihungswertes begrenzt. Allerdings fiel damals noch die Diskrepanz bei den Zinsen gegenüber einer Geschäftsbank oder Sparkasse deutlich größer aus als heute.

Hinzu kommt, dass der Lebensversicherer an erster Rangstelle im Grundbuch steht. Der Immobilienerwerber muss also entweder über ausreichend Eigenmittel verfügen oder ein Institut finden, dass die Differenz bei den notwendigen Fremdmitteln im Nachrang finanziert.

Endfällige Darlehen nur mit Altverträgen

Eine interessante Variante für die Immobilienfinanzierung mit einer Lebensversicherungsgesellschaft bergen auch Versicherungsverträge mit einem Policierungsdatum vor dem 1. Januar 2005. Diese Verträge werden bei der Auszahlung durch das damals noch geltende Steuerprivileg für Lebensversicherungen nicht versteuert. Wer einen Vertrag aus dieser Zeit besitzt, kann sich das Geld für die Tilgung der Finanzierung sparen, leistet weiter seinen monatlichen Beitrag, bezahlt nur die Zinsen und löst das Darlehen bei Fälligkeit der Lebensversicherung mit dem Auszahlungsbetrag ab.

Neuverträge sind aufgrund der Besteuerung für eine Tilgungsersatzleistung nicht mehr geeignet.

Versicherungen und klassische Immobilienfinanzierer im Vergleich

Versicherungen müssen ebenso wie Banken Geld verdienen. Wie bereits erwähnt, fiel die Zinsdifferenz zwischen Banken und Versicherungen zu Zeiten höherer Zinsen deutlich größer aus als heute.

Folgende Durchschnittswerte für eine Baufinanzierung in Höhe von 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 2,5 Prozent und einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent veröffentlichte die WirtschaftsWoche im Februar 2019, begonnen mit einer Zinsbindung von 5 – 15 Jahren (2):

Und weiter mit den Werten bei einer Zinsbindung von 20 – 30 Jahren:

Im Bereich von 20 Jahren lag die günstigste Bank hingegen bei 1,48 Prozent p.a effektiv, bei zehnjähriger Zinsbindung bei 0,87 Prozent effektivem Jahreszins. Bei einer Festschreibung von 30 Jahren tauchen allerdings nur noch Hypothekenvermittler und keine Banken mehr auf (3).

Vorteile der Immobilienfinanzierung beim Versicherer

Die Versicherungswirtschaft bietet Immobilienerwerbern in größerem Umfang lange Zinsbindungen für ihre Finanzierungen. Wer hinsichtlich der Planbarkeit seiner Finanzierung auf der sicheren Seite sein möchte, hat also bei einem Lebensversicherer gute Chancen.

Kunden mit Altverträgen können diese Policen zur endfälligen Tilgung einsetzen.

Nachteil der Immobilienfinanzierung beim Versicherer

Der sehr niedrige Beleihungsauslauf von lediglich 60 Prozent spricht in erster Linie Erwerber mit hohem Eigenkapital an. Alternativ bedarf es einer Bank, die sich mit einer 1b-Hypothek zufrieden gibt.

Die Eigenkapitalquote lässt sich im Übrigen durch Arbeitgeberdarlehen erhöhen, da diese Kredite von den Instituten den Eigenmitteln zugerechnet werden.

Wer dennoch abhängig von höheren Beleihungsausläufen ist, sollte hier Immobilienfinanzierungen vergleichen.

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Quellen und weiterführende Links

• GDV Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. – Struk­tur der Kapi­tal­an­la­gen der Lebens­ver­si­che­rer
• WirtschaftsWoche – Versicherungen bieten oft die besseren Baukredite
• Kreditrechner.com – Baufinanzierungsrechner

Rechner und Interessantes zum Thema